Услугу трейд-ин едва ли можно назвать самой популярной на московском рынке новостроек. Однако интерес к ней возрастает и запросов появляется сегодня намного чаще, чем год назад.

Trade—in: для тех, кто не хочет сложностей

Схема trade-in пришла в недвижимость из автомобильного бизнеса. С ее помощью россияне могут купить квартиру в новостройке в зачет старой. Разумеется, это не обмен в чистом виде и не «взаимозачет»: застройщик лишь выступает в качестве помощника в реализации жилья для своего клиента. Он может действовать самостоятельно или привлечь для этого риелторское агентство.

Чаще всего это обычная коммерческая услуга по заключению с агентствами недвижимости договора на оказание услуг, где клиент платит комиссию (2-3%). Если же предлагается срочный выкуп квартиры, то обычно он происходит с дисконтом в 10-30% от рыночной цены.

Для девелопера трейд-ин – это в первую очередь способ привлечь к себе потенциальных покупателей: тех, у кого пока нет «живых» денег для приобретения нового жилья, но есть недвижимость в собственности.

Для покупателя главное преимущество трейд-ин заключается в том, что все вопросы, связанные с продажей старой квартиры, берет на себя сторонний специалист – а это существенно экономит силы и время. За счет ведения сделки профессионалами рынка недвижимости, она проходит быстро и, как правило, является достаточно выгодной. Также девелопер может предоставить дополнительные скидки или бонусы своим клиентам.

С юридической точки зрения покупка квартиры по схеме trade-in происходит так: заключаются два договора – купли-продажи квартиры клиента и бронирования лота в новостройке. Таким образом, цена новой квартиры фиксируется на 2-3 месяца (иногда больше, срок доходит до 150 дней). Это важное преимущество программы и гарантия от повышения цен на выбранный объект.

Вопреки распространенному заблуждению, услуга трейд-ин фактически не является взаимозачетом. Девелопер не забирает себе старую квартиру покупателя, а лишь предлагает свои услуги по ее реализации на рынке за дополнительную плату. Такая сделка выгодна в первую очередь покупателю – она позволяет избежать обращений в сторонние агентства недвижимости и дает возможность «заморозить» стоимость квартиры в новостройке на определенный срок. В условиях стремительного роста цен на первичном рынке это крайне выгодно

Что касается недостатков схемы, то их у трейд-ин не так много. Например, в ряде случаев покупателям приходится нести дополнительные расходы на арендное жилье в ожидании продажи старой квартиры и окончания строительства новой. В некоторых компаниях бронирование на период продажи – платное. Кроме того, застройщики могут устанавливать свои критерии квартир, которые они готовы принять в рамках сделки.

Еще одним минусом можно считать растянутые во времени сроки проведения сделки. Если стандартная покупка занимает 5-10 дней, то при схеме trade-in ее срок варьируется от 1 до 3 месяцев, в зависимости от ликвидности жилья на вторичном рынке.

Trade—in: динамика роста за последний год

За последний год был отмечен сильный рост спроса на трейд-ин. Такую популярность trade-in набрал вследствие сложившейся ситуации на вторичном рынке жилой недвижимости. Спрос на «вторичку» упал на 25-30%, а сроки реализации, наоборот, выросли. Наиболее выигрышным стал вариант использования trade-in, когда собственники могут быстро и выгодно продать свое старое жилье и при этом успеть воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования.

В Московском регионе по схеме трейд-ин работают 14 компаний:

— ПИК;

— ГК МИЦ;

— ГК «Кортрос»;

— ГК «А101»;

— ГК «Инград»;

— ГК «Пионер»;

— Группа «Самолет»;

— Группа «Эталон»;

— AFI Development;

— MR Group;

— Группа «Аквилон»;

— Группа ЛСР;

— «Брусника»;

— ГК «ФСК».

Условия Trade—in

У каждой компании свои условия по работе со схемой trade-in.

Существует несколько сценариев, в которых предложение по цене формируется индивидуально.

Первый – это зачет (выкуп) без проживания, когда квартира выкупается «по рынку» или по цене, максимально приближенной к рыночной.

Второй – это зачет (или выкуп) с дисконтом в размере от 5% до 15% в зависимости от договоренностей с клиентом. Покупатель может выбрать наиболее удобный для него вариант: жить в своей квартире безвозмездно, до момента получения ключей в новостройке, либо проживать там, оплачивая аренду по рыночной ставке, либо арендовать свое старое жилье «ниже рынка».

Где жить, пока квартира продается?

Этот вопрос заботит покупателей больше всего. В большинстве случаев данную проблему покупатели решают самостоятельно.

Но есть застройщики, которые предлагают своим клиентам другие варианты. Например, непродолжительное время оплачивать аренду съемного жилья. Другие дают возможность жить в прежней квартире в течение ограниченного периода (обычно это 1 месяц, в редких случаях – до 4 месяцев). Но чаще всего клиенты, которым некуда съезжать, вынуждены выбирать квартиры на высокой стадии строительной готовности.

«Многое зависит от условий, предусмотренных конкретным договором. Однако стоит отметить, что у большинства покупателей жилых помещений по данной программе есть основное жилье, а в трейд-ин сдается, например, перешедшая по наследству квартира»

Непростые ситуации и перспективы схемы трейд-ин

Клиенты не всегда согласны с оценкой их недвижимости, и это нормально – продавец всегда хочет продать свой товар дороже. Каждая компания находит свой выход из сложившейся ситуации.

Если объект сложный, или в районе представлено несколько схожих по параметрам квартир, продать его будет труднее. В данном случае может обсуждаться дисконт для более быстрой продажи. В любом случае цена согласовывается с собственником. И, как правило, размер дисконта не превышает 15%.

Кроме того, недовольный клиент может в любой момент расторгнуть договор. В данном случае с него могут удержать небольшую сумму, чтобы компенсировать расходы на рекламу его квартиры (в районе 5 тыс. руб.).

Обычно, если девелопер или привлеченное агентство понимает, что ценовые ожидания клиента слишком высоки, ему могут предложить выставить квартиру на рынок и вместе попробовать ее продать, но без заключения опционов или каких-либо других обязательств.

В целом эксперты единогласны: будущее за trade-in. В перспективе она будет востребована еще больше, особенно после отмены программы льготной ипотеки. Ведь доходы и платежеспособность населения с каждым годом лишь снижаются, а потребность в улучшении жилищных условий остается. Порой собственная квартира – единственная альтернатива полноценному первоначальному взносу для покупки недвижимости в Москве.