На стоимость жилья на первичном рынке влияют такие факторы как локация, качество строительства и имя девелопера. Однако есть и неочевидные моменты формирования цены, некоторые из них являются последствиями экономических изменений 2022 года. Решили разобраться.

Закупка материалов и возможность воспользоваться импортозамещением

В проектных декларациях девелоперы анонсируют не только количество квартир и этажей, но также и материалы, из которых будет построен жилой комплекс. В связи с изменением внешнеэкономической ситуации многие иностранные производители ушли из России, стала недоступной и доставка большей части продукции из-за границы. Логистические сбои привели к тому, что потребовалось искать аналогичные материалы в России или Азии, либо же находить пути доставки материалов и оборудования в обход санкций.

У типовых проектов эконом-класса проблем с импортозамещением почти не возникло – в большинстве случаев для этих проектов и не планировалось закупать иностранные материалы, аналоги которых невозможно найти в России. В более элитных жилых комплексах возникли сложности. Логично, что подобные изменения в стоимости логистики не могут не сказаться на цене квадратного метра.

Таким образом, можно сказать, что первая причина, которая повлияла на рост стоимости квартир в домах бизнес- и премиального сегмента в 2022-м году – это удорожание строительных материалов и новые логистические реалии.

Застройщик: имя и репутация

Как и прежде, на цену влияет имя застройщика. Если фирма хорошо известна на рынке недвижимости, успела себя зарекомендовать с положительной стороны, человек готов переплатить 5-7% от стоимости квартиры – лишь бы знать наверняка, что его дом не только будет достроен, но и будет отвечать высоким стандартам качества, что все заявленные характеристики будут соответствовать реальности, и новостройку введут в эксплуатацию в срок.

Аккредитация банками: льготная и IT ипотека, материнский капитал

Не каждая новостройка может похвастаться аккредитацией от нескольких десятков банков. И далеко не все банки позволяют воспользоваться IT-ипотекой под 5% и другими льготными программами.

Цены на новостройки, которые не аккредитованы под IT-ипотеку, несколько ниже – это связано с тем, что застройщики не хотят терять покупателей и понимают, что увеличение стоимости квадратного метра способно привести к тому, что ипотечные клиенты просто будут уходить к другим девелоперам. Покупателям с прямыми деньгами это может сыграть на руку. Но стоит помнить, что отсутствие аккредитации – не самый хороший сигнал. Вероятнее всего, если новостройку не аккредитовал ни один банк, имеются большие риски.

Местоположение

Локация, где располагается жилой комплекс, имеет важнейшее значение при формировании стоимости. В престижном районе цена на «квадрат» будет выше, чем в местах, удаленных от станций метрополитена, локальных достопримечательностей, объектов инфраструктуры. Также на стоимость может влиять и наличие жилых комплексов поблизости – чем скопление новостроек более плотное, чем ниже цены. Поэтому, если ваш бюджет скромный, стоит рассмотреть локации с большим количеством предложений в одном сегменте.

Позиционирование и класс

Эконом, комфорт, бизнес и премиум – четыре класса недвижимости. В 2022-м году между сегментами «комфорт» и «бизнес» класса ценовые границы практически стерлись. Еще недавно было четкое разграничение – новостройки комфорт-класса продавались по цене 120-180 тысяч рублей за квадратный метр, а «бизнес» практически нельзя было найти дешевле 250 тысяч за «квадрат». Последние годы ознаменовались полным размыванием понятий. Теперь можно найти новостройку комфорт-класса, где метр начинается с 280 тысяч рублей, и ЖК бизнес-класса по цене 250 тысяч за «квадрат». Все зависит от девелопера, позиционирования новостройки, местоположения и других факторов.

Квартирография

Большое влияние на формирование цены оказывает и такой фактор как квартирография проекта. Количество квартир, их расположение на этаже, общее число этажей – эти факторы становятся все более важными для покупателей. Но и здесь есть исключения – на фоне ухудшения экономической ситуации средняя площадь приобретаемых квартир стала ниже. Сами застройщики тоже обратились к малогабаритному жилью – даже в более высоком бизнес-классе начали появляться новостройки с обилием малометражных квартир. Ценник на них, тем не менее, нельзя назвать демократичным.

Перспективность

Случается и такое, что в цену застройщики закладывают не реальные характеристики объекта, а «фьючерсную» выгоду покупателя. Например, новостройка может возводиться далеко от метро, но власти уже анонсировали открытие станции в течение трех лет. Очевидно, что эта информация способна повлиять на цену: несмотря на то, что метро еще нет, оно появится в будущем, а значит собственник сможет хорошо заработать на перепродаже или сдаче в аренду такой недвижимости. Цены на «перспективное» жилье выше, чем на аналогичные проекты на 5-10 %, но приобретение таких квартир все равно остается выгодным.