Недавно Эльвира Набиуллина резко высказалась о кредитах под околонулевой процент, и теперь лавочку плавно прикрывают. На этот раз досталось траншевой схеме, которая только получает распространение.

Траншевая ипотека — кредитование, при котором сумма займа дробится на несколько частей, каждая из которых имеет свою кредитную ставку. Такая ипотека сейчас в России чаще всего субсидируется застройщиками до момента ввода объекта в эксплуатацию.

Регулятор пока лишь анализирует «свежую» ипотеку, но это не помешало главе Центробанка обозначить ее риски:

▪️ При «траншевой» ипотеке на счет эскроу будет поступать меньшая сумма. Он будет наполняться медленнее. Но наполнение счетов эскроу дает возможность банкам снижать ставки по кредитам застройщикам, потому что у них есть обеспечение. Кредиты застройщикам по этой схеме остаются гораздо ниже, чем в среднем кредиты по корпоративному сектору, поэтому это может увеличить ставку по кредитам для проектного финансирования.
▪️ Такая ипотека может быть привлекательна для спекулятивных целей в расчете на рост цен на жилье для последующей перепродажи. Может возникнуть такой инвестиционный «навес», который способствует инфлированию цен на жилье. Это еще больше усилит разрыв между динамикой цен на первичном и вторичном рынке.
▪️ Разрыв цен между первичным и вторичным рынком может создать проблемы для граждан при обслуживании ипотеки. Кода людям нужно будет продать жилье, которое в залоге, оно на вторичном рынке будет очень сильно отличаться по цене, чем первичное жилье. Здесь возможен мисселинг, когда люди будут реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию. При этом некоторые не будут полностью отдавать себе отчет о будущей стоимости обслуживания кредита.